前景提要：
金錢借貸，大多會找擔保。有的是找保證人（俗稱人保），有的是找他人的不動產做抵押（俗稱物保）。
在以往的觀念裡，物保比人保可靠。因為人生兩隻腳，不動產不會跑。
但在桃園地院卻發生了一件有趣的案例。
甲要借款200萬給乙，但要求乙提供不動產作擔保。
但乙沒有不動產，所以便把歪腦筋動到了父親的不動產頭上。但問題來了，乙知道父親肯定不會同意，但地政機關要求辦理不動產抵押需要本人親自去，這時候該怎麼辦呢？
這時候有人給她出了一個餿主意，讓她到公園裡找個遊民當人頭，來偽裝成她父親。
由於借款人委託辦理不動產抵押的地政士僅派助理到場，沒有認真審查身分，再加上她提供的父親的相關證件瞞過了地政人員。於是便成功瞞天過海，申辦成功。
這件事情，一直到乙的父親某天前往地政事務所換發權狀時方才知悉，並對甲提出塗銷抵押權訴訟。最後抵押權當然被成功塗銷，而甲的200萬也變成無根浮萍，因此甲憤而對他委託的地政士、地政士助理、地政事務所提出訴訟，主要的理由是他認為地政士、地政士指派的助理跟地政事務所應該要盡到審查對方身分的義務。
而這就是臺灣桃園地方法院107年度國字第6號判決、臺灣高等法院108年度上國字第10號判決、最高法院110年度台上字第1334號判決、臺灣高等法院110年度上國更一字第3號判決的事實背景。
討論問題：
究竟地政士、地政士助理、地政事務所在不動產抵押權的案件裡，有沒有審查身分的義務呢？
所以該怎麼辦？
截至目前為止，本案的終審法院（臺灣高等法院110年度上國更一字第3號判決）認為，地政士跟地政事務所要負責，但地政士助理並不用負責。
- 原因：
地政事務所的部分，依照土地法第68條第1項「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。」因此必須要為甲的損失負責，這點所有歷審法院均無疑義。至於地政士、地政士助理的部分則有分岐。
原本法院認為，因為地政士要負的是侵權行為責任，因此協助他的地政士助理因為也是共同侵權行為人，所以二者依民法第184條第1項前段、第2項、第185條第1項規定，應負連帶賠償責任。
但因為後來法院認為，所謂侵權行為，必須要「權利」受到侵害，而這個權利不包括純粹經濟上損失（白話講就是單純的損失錢、損失債權）。所以地政士跟地政士助理不應該依民法第184條第1項前段、第2項、第185條第1項規定負賠償責任。
然而，因為地政士是借款人請的，依法應負委任契約。而地政士沒有審查貸款人的身分，違反了契約義務，因此應依民法544條，對借款人負委任契約責任。而既然是基於委任契約，地政士助理是地政士的使用人，非契約當事人，甲自然不能對地政士助理求償。
最後提醒大家，雖然本案最後甲如願以償，但200萬元與這歷經四個審級，歷時約4-5年所花費的時間精力相比是否值得，值得大家深思。
民間借貸屬於高回報，但一不小心就容易血本無歸的事情。因此若不具相關背景，在借錢之前請三思。
文\李冠穎 律師