前景提要：
大尾開心買到一間房子，入住不久後卻發現竟然有傾斜和漏水的情形，跟賣方反應後，賣方拿出當時的買賣契約，上面寫「賣方不負物之瑕疵擔保責任」，這時候大尾還能不能跟賣方求償呢？
爭議問題：
瑕疵擔保責任可否特約免除？
所以該怎麼辦呢？
道呈法律事務所
1.法律依據
根據《民法》第366條規定：「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」
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2. 案例結論
實務見解認為，如買賣雙方間有特約「賣方不負物之瑕疵擔保責任」，這是契約自由的範圍，原則上有效，這時候除非大尾能夠舉證賣方故意隱瞞這個瑕疵，才能讓特約無效，進而主張瑕疵擔保責任。
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3. 延伸問題探討
雖然《成屋買賣定型化契約不得記載事項》載明：「二、不得約定買賣雙方於交屋後，賣方排除民法上瑕疵擔保責任」，但是這個規定只適用於企業經營者與消費者間，也就是只能對抗專門出售不動產為業的人。
文\郭謦瑋 律師